Богатство.net

Истинското богатство е вътре в теб

Още ли е изгодно да купуваме жилища

от Industry Watch*

www.oceniteli.net

Когато говорим за жилището като инвестиция, се опитваме да се фокусираме върху онзи сегмент на пазара, който можем да наречем ликвиден – тези жилища, които лесно могат да се превърнат в кеш без няколко месеца чакане, и то на близка до офертната цена. Най-големите градове в България вече предлагат развит пазар на масови (небутикови) имоти, за които правим обстоен преглед в доклада “Пазарът на жилища в България”.

В края на 2006 г. прогнозирахме, че “жилището като инвестиция ще запази доходност малко над тази в други европейски пазари.” Това означаваше около 15 процента ръст на масовите жилища, като не очаквахме официалната статистика да отчете 30% ръст за годината до септември 2007 г. Ако човек гледа на жилището с око на инвеститор, ето какво вероятно му е направило впечатление през 2007 г.:

Ако човек има апартаменти във водещите четири града, той е видял това “портфолио от имоти” да поскъпне наистина с близо 30%. Ако обаче от сметката изключим София, доходността му е 23%. Средно погледнато, имотите поскъпнаха значително по-бързо от живота в България (както го мери НСИ чрез индекса на потребителските цени). Ако обаче погледнем цените само в Пловдив или Бургас, ще видим, че те не са регистрирали съществен реален ръст (измерени през цените на златото например).

От спекулативна гледна точка други инвестиции са се оказали по-печеливши от инвестициите в жилища в София и Русе, където ръстът на цените номинално е над 40%. В същото време акциите на български компании скочиха с над 90%, измерени чрез индекса SOFIX.

Все още ли е изгодно да инвестираме в имоти?

Ако човек е подготвен (психически и финансово) за нисколиквидна дългосрочна инвестиция, трудно може да бъде разубеден да купува имоти сега и в близкото бъдеще в България. Вероятно това е мисленето на мнозина чужденци, за които имот в България е още един актив в портфолиото. Друг вариант е да искате да изградите портфолио от имоти в България – вероятно не толкова срещан сценарий, но пък именно за такъв вариант се отнасят всички прогнози за “средните цени на жилищата в България”. Масовият случай е различен – един апартамент на добро (но не топ) местонахождение в някой от големите градове на България. Няма да има единна тенденция в растежа на имотите по градове, дори ако погледнем по-дългия хоризонт (3-5 години), за който се чувстваме по-наясно да правим прогнози.

Традиционно в прогнозата използваме три основни групи фактори, които според нас определят дългосрочно цените на имотите:

– Монетарни фактори (инфлация на еврото)

– Достъп до кредит (и вътрешно увеличаване на паричната маса)

– Производителност на труда (и реални доходи).

Първите две групи фактори имат национален обхват и тяхното въздействие не може да се различава видимо между например Варна и Пловдив. Това означава, че ако има обезценка на лева (или на резервната му валута), тя ще се почувства върху пазара на имоти по еднакъв начин навсякъде в България. От тази гледна точка имотите са добро средство за запазване на стойността на парите, ако искаме с тях в бъдеще да можем да си купим поне толкова стоки и услуги, колкото днес. От друга страна, ако искаме да се пазим от инфлацията, има други начини (които може би струват по-малко като разходи по сделките, например пенсионен фонд).

Последният фактор – производителността на труда, може да има локално значение. В градове с по-бърз ръст на производителността (най-често заради притока на инвестиции в дадения регион) имотите ще регистрират по-бърз ръст на цените. В редовния доклад Biggest Cities Review сравняваме цените на имотите с цената на труда – сред най-големите градове чувствително подценени остават жилищата в Стара Загора (близо 50% спрямо София, измерени през цената на труда), следвани от Пловдив и Бургас, макар и с не толкова значими разлики. Това трябва да се има предвид при регионални решения на инвеститорите – възможно е тези градове да покажат по-бърз ръст на имотите от София и Варна през следващите години.

По линия на предлагането на жилища динамиката се запазва – разрешенията за жилищно строителство нарастват с около 35% годишно (на база на общата им разгъната застроена площ). За последните шест години бяха издадени разрешения за строеж за площ, която е равна на около 200 хил. тристайни апартамента. От тях около половината са във водещите четири града. Това има някакво влияние върху цените, но близките десет години едва ли трябва да очакваме укротяване на цените на жилищата по линия на предлагането. Поне докато жилището е основен вид спестяване в портфолиото на българските домакинства, няма причина да прогнозираме, че предлагането в големите градове може ще се окаже “изведнъж достатъчно”.
————-

*Industry Watch е частна независима изследователска компания, базирана в София.

Източник: http://www.oceniteli.net

1 Коментар

  1. Изгодна може да бъде покупка когато купувате логично изгоден имот, в случая ако не сте на “ти” с пазара на имоти е добре да имате брокер които да Ви насочи в правилната посока на инвестиране. Това разбира се малко трудно понеже трябва да има доверие, а и професионализъм по отношение на брокера. Факт е наличието на безброй конкуриращи се фирми на пазара на недвижими имоти, факт е, че държавата неконтрулира тази дейност със законова уредба.

    Казвам го неслучайно излизащ от темата, защото компетенцията на Вашия брокер е тази която ще Ви доведе до успешна инвестиция или обратното.
    Избора остава лично Ваш.

Коментирай